Construction à la Réunion. Ce qu’il faut savoir sur le contrat d’assurance dommage ouvrage ?

La construction d’une maison à la Réunion est une entreprise énorme. Cela peut être passionnant, mais cela peut aussi prendre beaucoup de temps si vous ne réservez pas le temps nécessaire pour le faire.

Entre la demande de prêt, les plans, la visite du chantier et la remise des clés, vous passerez probablement beaucoup de temps à faire la liaison avec les gens et à régler divers problèmes avant de pouvoir enfin profiter de votre petite zone de confort !

Objectif de l’assurance DO

Outre la recherche de la responsabilité, l’assurance DO garantit la prise en charge de la réparation de tous les dommages qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou affectent l’un de ses éléments constitutifs ou un élément d’équipement de manière à le rendre impropre à sa destination.

La Loi stipule que toute personne effectuant des travaux de construction en tant que propriétaire de l’ouvrage, vendeur ou mandataire du propriétaire de l’ouvrage doit souscrire une assurance DO pour son propre compte ou pour le compte des propriétaires successifs avant le début des travaux.

La période de garantie prend fin au bout de 10 années après la réception des travaux. 

Le recours à une expertise professionnelle est-il obligatoire ?

En principe, l’assureur DO doit nommer un expert dès la réception d’une demande d’indemnisation. Toutefois, dans deux cas, le recours à une expertise n’est pas obligatoire.

• Les fissures « structurelles » affectent profondément un bâtiment et compromettent sa solidité. Ils passent généralement au travers et provoquent des infiltrations d’eau ou d’air. Ces fissures sont couvertes par l’assurance DO.
• Les fissures dites « esthétiques » , dites « de surface », ne sont pas pénétrantes (laissent passer l’eau et/ou l’air) et ne compromettent pas la solidité du bâtiment. Ces fissures ne sont pas couvertes par l’assurance DO, mais peuvent être couvertes par une assurance facultative appelée « dommages intermédiaires.

Si l’évaluation des dommages par l’assureur est inférieure à 1 800 €, une proposition d’indemnisation sera faite immédiatement.

Dans les deux cas, l’assureur doit être informé de sa décision dans les 15 jours suivant la réception de la demande. Si le propriétaire du bâtiment est invité à fournir des informations supplémentaires afin de préparer la solution pour la demande d’indemnisation, le point de départ de la période de 15 jours sera le jour où l’assureur recevra toutes les informations.
L’assuré peut à tout moment contester cette décision et obtenir la désignation d’un expert.
À cet égard, l’assureur est tenu de reproduire dans sa notice, de manière apparente, la mention selon laquelle l’assuré peut demander la désignation d’un expert en cas de litige pour réparation.

Processus de procédure pour les experts

L’assureur engage la procédure lorsque la demande est justifiée et que le montant des risques et dommages dépasse 1 800€.

Étape 1 : Rapport initial et position de l’assureur

L’assureur est tenu d’informer l’assuré de sa décision sur le principe de faire jouer l’assurance prévue par le contrat (rapport préliminaire) dans un délai maximum de 60 jours à compter de la réception de la demande.

– L’assureur nomme un expert indépendant pour identifier, décrire et évaluer les dommages.
– Cet expert convoque les parties (constructeurs et sous-traitants, ainsi que leurs assureurs, leurs clients, etc.) L’assuré peut être assisté ou représenté.
– L’expert évalue la gravité des dommages et rédige un premier rapport de synthèse, appelé rapport préliminaire, qui doit fournir à l’assureur les éléments nécessaires à sa prise de position.
Le rapport préliminaire comprend une description et une estimation des mesures de protection jugées nécessaires pour éviter l’aggravation du dommage, en tenant compte, si nécessaire, des mesures de protection prises par l’assuré, ainsi que des informations sommaires sur les circonstances et les caractéristiques techniques du sinistre.
– L’assureur communique ce rapport au demandeur et, sur cette base, indique sa position de principe sur la prise en charge du dommage. L’assureur doit motiver tout refus.

Si le délai de 60 jours après réception de la déclaration de sinistre n’est pas respecté.

– L’assuré peut obtenir une garantie pour autant qu’il informe l’assureur du retard par lettre recommandée.
– L’assuré peut réaliser les mesures de sécurité aux frais de l’assureur sur la base de l’estimation d’un expert (si l’assuré a été informé du rapport préliminaire) ou sur la base de sa propre estimation (si le rapport n’a pas été informé).
– Dans le cas où la mise en demeure ou la sommation reste infructueuse, l’indemnité versée par l’assureur est automatiquement majorée d’un taux d’intérêt égal à deux fois le taux légal.

Étape 2 : Rapport final et proposition de compensation

– Une nouvelle enquête peut être menée dans les cas où l’assistance d’un expert spécialisé est requise.
– Un rapport d’expertise final est établi. Il contient des recommandations, des descriptions et des estimations des différentes mesures à prendre et des différents travaux de rénovations  à réaliser afin de réparer intégralement les dommages constatés.
– La compagnie d’assurances envoie une proposition d’indemnisation au demandeur. Ces conseils peuvent être provisoires.

Lorsque l’assureur accepte l’application de la garantie prévue au contrat, il doit notifier à l’assuré sa proposition d’indemnisation dans un délai maximum de 90 jours à compter de la réception du sinistre.

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L’assurance dommage ouvrage express oui, mais où ?

• Banques et dommages aux bâtiments
• Les banques ne font pas de DO

Que dois-je faire si ma compagnie d’assurances refuse ?

Si tous les assureurs refusent, vous devez saisir le BCT – le Bureau central des douanes et accises. Cette dernière peut obliger la compagnie d’assurances qui a refusé de vous assurer, mais sachez que les tarifs sont souvent très élevés.

Comment fonctionne l’assurance DO

La différence entre une police d’assurance décennale (RCD) et un DO
– Le DRC est l’assurance de l’entrepreneur : il le couvre pendant 10 ans contre les erreurs techniques qu’il pourrait commettre.
– La garantie DO est une assurance destinée aux clients qui effectuent des travaux de construction : elle garantit le recours automatique au DRC de l’entrepreneur pendant 10 ans, sans franchise.
Souscription avec documentation technique
Tout courtier ou assureur spécialisé vous demandera les mêmes documents.

• DOC – ouverture de chantier signée 
• PC – permis de construire ou DP – permis de travail préliminaire
• Plans
• Devis signé
• Signé
• Le certificat RCD de la société est valable pour le DO
• Attestation de conformité à la réglementation thermique RT 2012
• Le devis ou le contrat doit être daté et signé par le client et le contractant.
• Le certificat RCD doit être valide à la date d’ouverture du chantier.
• Le lot détaillé dans le DRC doit couvrir le lot proposé dans le contrat.
• Le certificat de DCR doit être « complet » et signé par l’assureur.

Valider les documents du dossier (assurance, contrat, compétences des participants).
Une fois que la documentation est complète et vérifiée, vous recevrez un appel de prime.
Après le paiement de la prime DO, vous recevrez les conditions générales du contrat (conditions standards) pour signature.
Une fois les conditions générales signées, vous recevrez le nom du certificat provisoire DO

Documents fournis pour la fin des travaux

• DAT ou DAACT – « Achèvement des travaux », signé par la mairie, comportant la date de réception.
• RT 2012 : certificat de conformité, DPE, facture du thermographe.
• DGD – Décompte Général Définitif : document comprenant l’ensemble des coûts définitifs de chaque intervenant sur le chantier et les coûts totaux TTC.
• Factures : factures finales (une facture totale par participant) correspondant aux montants inclus dans le DGD (les factures intermédiaires ne sont pas utilisées, il ne doit y avoir qu’une seule facture totale récapitulative par participant et un seul document par société est incluse).
• Rapport de réception globale : un rapport unique listant chaque participant, signé par chaque participant, le propriétaire et le maître d’œuvre (ou l’architecte) (si nécessaire). La date d’acceptation fixe la date de début de la garantie DO.
• Réservations : Une fois qu’une réservation a été validée, elle peut être annulée.
   

La fin du chantier de construction

La fin du chantier est une étape administrative importante car elle permet à la compagnie d’assurances de connaître le coût final de vos travaux et de connaître de manière claire les noms et assurances de tous les participants au projet.

La fonction principale de la réception des travaux est de confirmer l’acceptation des travaux par le client. Elle protège non seulement le client mais aussi l’artisan (maître d’œuvre), notamment en empêchant le client d’attribuer à son maître d’œuvre la responsabilité des défauts ultérieurs du projet.

Pour les contrats d’acceptation signés sans réserves : le maître d’œuvre est entièrement libéré de toutes ses obligations envers le client. Cela signifie simplement que le client n’a trouvé aucun défaut dans le travail livré.
Pour les procès-verbaux de réception avec réserves : le maître d’ouvrage signale une ou plusieurs non-conformités ou défauts de la construction au moment de la livraison. La conséquence est que le gestionnaire du projet est obligé de rectifier les déficiences notifiées dans le délai indiqué dans le rapport de réception.
Une fois que la réservation a été établie, vous devez

Envoyez une lettre recommandée aux artisans concernés, en leur donnant un délai raisonnable pour les réparer (15 à 30 jours).
Calculer le coût estimé de la réparation du défaut et payer le solde du contrat après déduction de ces montants afin de continuer à disposer du levier financier pour assurer l’intervention de l’artisan.
Une fois la réservation annulée, un PV – Procès Verbal de levée de réserves – doit être établi.